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  [부동산] 집값 오른다 vs 떨어진다: 대표 유튜버 6인의 논리 완벽 정리 대한민국 부동산 시장은 여전히 '상승'과 '하락'을 둘러싼 전망이 팽팽하게 맞서고 있습니다. 시장의 변동성이 커질수록 대중의 관심도 두 진영으로 나뉘는데요, 대표적인 하락론자 3명과 상승론자 3명의 핵심 논리와 서로의 주장에 대한 반박 포인트를 한눈에 정리했습니다. 1. 부동산 하락론자 TOP 3: "구조적 위기와 거시 경제의 경고" 하락론 진영은 주로 금리, 인구 구조, 가계부채, 통화 정책 등 거시 경제 지표를 기반으로 시장 위험을 경고합니다. ① 라이트하우스 (라이트하우스 TV) 핵심 논리: 유동성의 한계와 가계부채 부실화 주요 주장: 소득 대비 과도하게 상승한 집값(PIR)은 지속 불가능함. 고금리 기조 유지와 가계부채 상환 부담으로 인해 매수세가 완전히 소진됨. 전세가율 하락과 갭투자 물량의 역전세 난이 집값 하락을 견인할 것. ② 한문도 (한문도TV / 전 명지대 교수) 핵심 논리: 인구구조 변화와 실거래가 거품론 주요 주장: 초저출생·고령화로 인한 실질 수요층(3040세대)의 장기적 감소. 거래량이 뒷받침되지 않는 일부 최고가 거래는 시장 전체의 상승을 대변하지 못함. 정부의 정책 금융으로 연장된 착시 현상일 뿐, 결국 하향 안정화될 것. ③ 쇼킹부동산 (쇼킹부동산 TV) 핵심 논리: 공급 물량 폭탄과 매도자 심리 위축 주요 주장: 입주 물량 증가 및 분양 시장 냉각에 따른 하락 압력. 영끌족들의 이자 부담 한계 도달로 인한 급매물 출회 가능성. 과거 부동산 하락 주기 패턴을 볼 때 아직 바닥에 도달하지 않았음. 2. 부동산 상승론자 TOP 3: "공급 부족과 입지 중심의 우상향" 상승론 진영은 신축 공급 가뭄, 화폐 가치 하락, 핵심지 희소성 을 바탕으로 장기적인 우상향을 강조합니다. ① 이상우 (인베이드투자자문 대표) 핵심 논리: 서울·수도권 핵심지의 절대적 공급 부족 주요 주장: 재개발·재건축...

  강원도 1조원 도로망 확충, 예타 통과 9개 사업 총정리와 부동산 영향 강원도 곳곳의 교통망이 앞으로 크게 달라질 전망입니다. 최근 기획재정부 재정사업평가위원회가 제6차 국도·국지도 건설계획(2026~2030) 일괄 예비타당성조사 결과를 발표했는데, 강원특별자치도에서 9개 사업이 한꺼번에 예타를 통과했다는 소식을 접했습니다. 도로 관련 뉴스라 그냥 지나칠 수도 있었는데, 개인적으로 부동산 공부를 하면서 교통망 확충 이슈를 꾸준히 챙겨보고 있어서 이번 기회에 자료를 좀 더 찾아보고 정리해봤습니다. 이 글은 전문 investment 조언이 아니라, 제가 뉴스와 공개 자료를 찾아보며 공부한 내용을 개인적인 시각으로 정리한 글이라는 점을 먼저 말씀드립니다. ───────────────────── ✔ 이번 예타, 정확히 무슨 일이 있었나 먼저 이번 발표의 맥락부터 짚어보겠습니다. 국토교통부는 5년 단위로 국도·국지도 건설계획을 수립하는데, 이번이 여섯 번째(2026~2030년) 계획입니다. 전국 지자체가 신청한 사업을 모아 기획재정부 재정사업평가위원회가 한꺼번에 예비타당성조사를 진행하는 방식으로, 이번에는 전국 142개 사업 가운데 54개 사업이 통과했다고 합니다. 강원특별자치도는 이 가운데 9개 사업을 통과시켜, 경남(10건)에 이어 전국에서 두 번째로 많은 사업을 확보했습니다. 강원도가 신청했던 후보는 총 23개였는데, 이 가운데 9개가 통과하고 14개는 이번에 탈락한 것으로 파악됩니다. ★ 통과 사업: 9개 ★ 총사업비: 약 9,895억원 ★ 총 연장: 58.2km ★ 전국 순위: 경남에 이어 2위 신원철 강원도 경제부지사가 지난 7월 20~21일 열린 재정투자평가 분과위원회에 직접 참석해 각 사업의 필요성을 설명한 것으로 전해지는데, 지자체 차원에서도 상당히 공을 들인 사안이었던 것으로 보입니다. 다만 예타 통과가 곧 착공을 의미하는 것은 아닙니다. 앞으로 국토교통부의 국가계획 확정·고시, 기본 및 실시설계, 국...

  강남 집값 하락, 진짜 이유는 순환매가 아니라 증여성 거래일 수 있습니다 요즘 부동산 뉴스를 보면 강남 3구 호가는 빠지고, 노도강이나 경기 북부 같은 외곽 중저가 지역은 오르고 있다는 얘기가 자주 나옵니다. 그래서 "이제 강남은 쉬어가고 외곽이 따라붙는 순환매 장세다", "갭메우기가 시작됐다"는 해석이 많이 보이는데요. 개인적으로 이 흐름이 궁금해서 자료를 좀 찾아보고 공부한 내용을 정리해봤습니다. 결론부터 말씀드리면, 겉으로 보이는 숫자만 보고 "순환매"라고 단정하기에는 조금 다른 그림이 보이는 것 같습니다. 어디까지나 개인적으로 정리한 견해이니 참고 자료 정도로 봐주시면 좋겠습니다. ───────────────────── ✔ 다들 "순환매·갭메우기"라고 말하지만 일반적으로 언론이나 시장에서 얘기하는 논리는 이렇습니다. 강남 3구 고가 주택의 호가가 내려가고 매물이 쌓이는 사이, 서울 외곽이나 중저가 지역 집값은 오히려 오르고 있다는 겁니다. 그래서 "강남이 쉬는 동안 외곽이 따라잡는다"는 순환매, 혹은 "가격 격차가 좁혀진다"는 갭메우기로 설명하는 경우가 많습니다. 듣기에는 꽤 자연스러운 설명입니다. 다만 실제 거래 내역을 조금 더 들여다보면, 이 해석만으로는 설명이 잘 안 되는 부분들이 있습니다. ───────────────────── ✔ 숫자를 뜯어보면 보이는 것 — 증여성 거래 급증 가장 눈에 띄는 부분은 증여 건수 입니다. 강남 3구 주요 단지들의 증여 건수가 최근 3배 이상 늘어난 것으로 파악됩니다. 그리고 실제 거래 내역 중 상당수가 가족 간에 시세보다 낮은 가격으로 이뤄지는, 사실상 증여성 거래인 경우가 적지 않습니다. 왜 이런 거래가 늘어날까요. 개인적인 생각으로는 취득세 단가를 낮추기 위한 목적 이 크다고 봅니다. 시세보다 낮게 신고된 가격으로 가족 간 거래를 하면 그만큼 세금 부담...

서울 도심 한복판, 여의도 크기(약 300만㎡)에 달하는 용산 미군기지 반환 부지는 부동산 공급 정책 이슈가 나올 때마다 항상 함께 등장하는 단골 소재입니다. "노른자위 땅에 아파트를 지어야 한다"는 주장도 있지만, 사실 이 부지는 이미 법으로 '아파트가 아닌 공원'으로 정해져 있습니다. 그런데 정작 더 궁금한 건 따로 있습니다. "그럼 공원 조성이라도 빨리 끝내면 될 텐데, 왜 이렇게까지 오래 걸리는 걸까?" 오늘은 이 부분, 즉 용산공원 조성이 늦어지는 진짜 이유에 초점을 맞춰서 제가 찾아본 자료를 바탕으로 정리해보겠습니다. ───────────────────── ✔ 먼저 짚고 갈 부분: 애초에 왜 아파트가 아닐까 본격적인 이야기에 앞서 배경만 간단히 짚고 넘어가겠습니다. ★ 현행 「용산공원 조성 특별법」 제4조 제2항에 따라 용산기지 본체부지 전체는 국가생태공원으로만 조성하도록 법에 명시되어 있어, 주택 용도 변경이나 부지 처분이 금지되어 있습니다. ★ 1904년 일본군 주둔지를 시작으로 약 120년간 외국 군대가 점유했던 역사적 장소성, 그리고 남산과 한강을 잇는 서울 도심의 유일한 생태 거점이라는 점도 공원으로 보존하는 이유로 꼽힙니다. 즉 "아파트냐 공원이냐"는 사실 이미 법적으로 정리된 논쟁이고, 진짜 남아있는 문제는 지금부터 다룰 **"공원 조성이 왜 이렇게 더딘가"**라는 부분입니다. ───────────────────── ✔ 첫 번째 이유 : 부지 반환부터 절반도 안 끝났다 가장 근본적인 문제는 아직 땅 자체가 다 돌아오지 않았다는 점입니다. 현재까지 용산기지 부지 중 반환이 완료된 비율은 전체의 30% 안팎 에 불과한 것으로 알려져 있습니다. 한미연합사 등 핵심 부대는 이전을 마쳤지만, 다음과 같은 시설들은 여전히 협상이 진행 중입니다. ★ 미 대사관 예정 부지 : 이전할 새 부지 조성과 이전 일정 자체가 별도로 조율되어야 하는 사안입니다. ★ 한미 합동 ...

한은 기준금리 3.0% 인상, 대출이자 체감은 어느 정도일까? 3.5%까지 오른다면 한국은행이 결국 기준금리를 연 3.0%까지 올렸습니다. 한국은행 금융통화위원회는 8월 27일 기준금리를 기존 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 인상했습니다. 지난 7월에 이어 두 달 연속 인상입니다. 그런데 많은 분들이 궁금한 건 결국 이것일 겁니다. "기준금리 3.0%가 되면 내 생활이 얼마나 달라질까?" 그리고 더 중요한 질문이 하나 있습니다. "만약 기준금리가 3.5%까지 올라간다면?" 오늘은 숫자 자체보다 실제 대출자 입장에서 체감할 수 있는 수준으로 한번 계산해보겠습니다. 아래 내용은 제가 관련 자료를 찾아보며 공부한 내용을 정리한 것이라는 점을 먼저 말씀드립니다. ───────────────────── ✔ 기준금리 3.0%, 생각보다 중요한 이유 기준금리는 모든 대출금리가 똑같이 3.0%가 된다는 의미는 아닙니다. 은행의 주택담보대출이나 신용대출 금리는 기준금리뿐 아니라 금융채 금리, 코픽스, 은행의 가산금리 등 여러 요소를 반영해 결정됩니다. 실제로 한국은행이 발표한 2026년 5월 예금은행 신규 취급액 기준 대출금리는 연 **4.19%**였습니다. 기준금리와 실제 대출금리는 서로 다른 숫자라는 점을 먼저 알아둘 필요가 있습니다. 따라서 기준금리가 3.0%가 됐다고 해서 모든 대출금리가 즉시 0.25%포인트 오르는 것은 아닙니다. 다만 변동금리 대출을 가지고 있다면 시간이 지나면서 부담이 커질 가능성이 있습니다. ───────────────────── ✔ 기준금리 3.0%에서 대출이 얼마나 부담스러울까 가장 단순하게 생각해보겠습니다. 대출금리가 기준금리 상승을 그대로 따라간다고 가정하면 0.25%포인트 상승은 대출 1억원당 연간 약 25만원 의 이자 부담 증가를 의미합니다. 월로 계산하면 약 2만1천원 정도입니다. 대출금액이 커질수록 차이는 더욱 커집니다. ★ 대출 1억원 : 월 약 2.1만...

  무주택자 주거비 비상, 빌라 전세값 역대 최고와 재개발 용적률 완화 흐름 정리 요즘 부동산 뉴스를 보다 보면 마음이 무거워지는 무주택자분들이 많으실 것 같습니다. 아파트값 상승 소식에 "조금 떨어지면 그때 사야지" 하고 기다려온 시간이 무색하게, 최근에는 아파트뿐 아니라 중위권 입지의 빌라 가격까지 함께 오르는 흐름이 나타나고 있습니다. 매매 시장만 그런 것이 아니라 전월세 매물이 줄고 임대료가 오르면서, 당장 거주할 곳을 구하는 것 자체가 부담스러워졌다는 이야기도 자주 들립니다. 이 글은 최근 나온 통계와 오세훈 서울시장·김윤덕 국토교통부 장관의 회담 내용을 제가 개인적으로 공부하며 정리해본 내용입니다. 투자를 권유하는 글이 아니라 상황을 이해하는 데 참고할 자료로 봐주시면 좋겠습니다. ───────────────────── ✔ 숫자로 보는 임대차 시장 현황 먼저 최근 발표된 통계부터 짚어보겠습니다. ★ 한국부동산원 연립·다세대 통계 기준, 서울 빌라 중위 전셋값이 2억 150만 원을 기록하며 통계 집계 이후 역대 최고치를 경신했다고 합니다 (동남권은 2억 7,500만 원 돌파) ★ 올해 1~7월 누적 빌라 전월세 상승률은 5.27%로, 지난해 같은 기간(1.19%) 대비 4배가 넘는 수준으로 나타났습니다 ★ 전세사기 여파와 공사비 인상 등의 영향으로 수도권 비아파트 착공 물량이 최근 10년 평균 대비 4분의 1 수준까지 줄었다는 자료도 있습니다 아파트 전세난을 피해 빌라로 옮겨가는 수요는 늘어나는데 공급은 줄어드는 상황이 겹치면서, 임대료 부담이 커지고 있다는 것이 현재 통계가 보여주는 흐름입니다. ───────────────────── ✔ 오세훈-김윤덕 2차 회담, 재개발 용적률 완화 논의 이런 상황에서 최근 열린 오세훈 서울시장과 김윤덕 국토교통부 장관의 2차 회담에서 눈에 띄는 내용이 나왔습니다. 민간 재개발 사업의 용적률을 기존보다 1.2배 수준으로 완화하는 방안을 국토부가 전향적으로 ...

  오세훈·김윤덕 2차 부동산 회담, 결국 합의점을 찾았나? 최근 서울 부동산 시장의 관심이 집중됐던 오세훈 서울시장과 김윤덕 국토교통부 장관의 2차 회동이 진행됐습니다. 이번 회담은 첫 만남과 달리 서울 주택 공급을 둘러싼 구체적인 논의가 오갔다는 점에서 주목할 필요가 있습니다. 핵심 내용을 세 가지로 간략히 정리해보겠습니다. ───────────────────── ✔ 용산공원 개발, 아직 합의되지 않았다 용산공원 개발을 둘러싼 논란에 대해 양측은 이번 회담에서도 최종 합의를 이루지는 못했습니다. 오세훈 시장은 용산공원 자체는 지켜야 한다는 입장을 분명히 하면서도, 다른 부지나 규제 완화 방안이 제시된다면 유연하게 검토할 수 있다고 밝혔습니다. 김윤덕 장관 역시 용산공원 개발 자체가 정부의 핵심 목표는 아니었다는 취지로 설명했습니다. 즉, 정면충돌보다는 다른 공급 부지를 찾는 방향으로 논의가 이동하는 분위기입니다. ───────────────────── ✔ 진짜 핵심은 재개발 용적률 완화 이번 회담에서 가장 주목해야 할 부분은 사실 용산공원보다 재개발 규제 완화 입니다. 오세훈 시장은 민간 재개발 사업의 용적률을 기존보다 1.2배 수준 으로 완화해 달라고 요구했고, 국토부가 이를 전향적으로 검토하고 있다는 설명이 나왔습니다. ★ 법정 상한 용적률이 250%인 지역이라면 1.2배 적용 시 단순 계산으로 300% ★ 용적률이 높아지면 같은 면적에서 더 많은 주택 공급이 가능해져 사업성 개선 기대 ★ 다만 아직 최종 확정된 것은 아니며 협의·검토 단계 따라서 재개발 투자자라면 용산공원보다 이 용적률 완화 논의를 더 눈여겨볼 필요가 있습니다. ───────────────────── ✔ 탄천 부지 등 대체 공급지 부상 오세훈 시장은 용산공원 대신 탄천물재생센터, 국군 관련 부지, 외교부 주차장, 한국은행 생활관 등 여러 공공부지를 활용한 주택 공급 방안을 제안했고, 김윤덕 장관도 탄천 부지에 대해 적극 ...

  전세퇴거자금대출 조건 총정리｜LTV·DSR부터 대출 거절 대처법까지 전세 만기가 다가오면 집주인 입장에서 가장 신경 쓰이는 부분 중 하나가 보증금 반환 자금 을 어떻게 마련할지입니다. 세입자에게 돌려줘야 할 목돈이 당장 준비되어 있지 않은 경우, 많은 분들이 찾는 방법이 바로 전세퇴거자금대출 입니다. 다만 이 대출은 일반 주택담보대출과 달리 계약 시점, 지역, 기존 대출 여부 등에 따라 가능 여부와 한도가 크게 달라지기 때문에 미리 구조를 이해해두지 않으면 막상 필요할 때 당황하기 쉽습니다. 오늘은 전세퇴거자금대출을 준비할 때 반드시 확인해야 할 핵심 조건들을 정리해보겠습니다. ───────────────────── ✔ 전세퇴거자금대출이란? 정식 명칭은 임차보증금 반환목적 주택담보대출 입니다. 집주인이 본인 소유 주택을 담보로, 기존 세입자에게 돌려줄 전세보증금을 마련하기 위해 받는 대출을 말합니다. 통상적인 생활안정자금대출과는 목적 자체가 구분되어 별도의 심사 기준이 적용되며, 대출금이 세입자 계좌로 직접 지급되는 방식이 일반적입니다. 전세가가 매매가 대비 낮게 형성되어 있거나, 신규 세입자를 곧바로 구하기 어려운 시기에는 이 대출을 활용하는 집주인이 늘어나는 경향이 있습니다. 다만 최근에는 가계부채 관리 강화 기조에 따라 지역과 계약 시점별로 가능 여부가 세분화되어 있어, 상담 전에 본인이 어느 기준에 해당하는지부터 파악하는 것이 중요합니다. ───────────────────── ✔ 대출한도, 연봉만 높다고 다 나오는 건 아닙니다 전세보증금이 크고 소득이 높다고 해서 필요한 금액이 전부 대출로 나오는 것은 아닙니다. 대출한도는 담보가치 대비 대출비율인 LTV , 연간 갚아야 할 원리금 비율인 DSR , 소득 대비 부채상환비율인 DTI 를 모두 충족해야 확정됩니다. 이 중에서도 실제 한도를 줄이는 주요 원인은 DSR인 경우가 많습니다. 1금융권은 통상 DSR 40%, 2금융권은 50% 수준이 기준으로...

  비거주 1주택자 세금 완화될까? 여당도 실거주 인정 확대 요구 최근 정부가 발표한 부동산 세제개편안을 두고 비거주 1주택자의 세금 부담이 커질 수 있다는 우려 가 나오고 있습니다. 특히 서울에 집을 보유하고 있지만 직장이나 가족 문제로 다른 지역에서 거주하는 1주택자들의 관심이 커지고 있는데요. 그런데 최근 분위기가 달라지고 있습니다. 국민들의 민원이 이어지자 여당에서도 비거주 1주택자에 대한 제재를 완화해야 한다는 목소리 가 나오기 시작했습니다. 이번 글에서는 논란의 핵심인 비거주 1주택자의 실거주 인정 확대 를 중심으로 앞으로 어떤 변화가 있을지 살펴보겠습니다. ★ 비거주 1주택자 세제개편안이 논란이 된 이유 이번 세제개편안의 큰 방향은 실거주 1주택자와 비거주 1주택자의 세제 혜택을 차등화하는 것 입니다. 문제는 1주택자라고 해서 반드시 자신의 집에 계속 거주할 수 있는 것은 아니라는 점입니다. 직장 때문에 다른 지역으로 발령을 받거나, 자녀의 출산과 육아를 돕기 위해 다른 지역에서 생활하는 경우도 있습니다. 이처럼 투자 목적이 아니라 불가피한 사정으로 집에 거주하지 못하는 사람까지 비거주자로 일률적으로 분류하는 것은 지나치다 는 의견이 나오고 있습니다. 실제로 관련 법안에 대한 국민 의견이 상당수 접수됐고, 특히 비거주 기간을 실거주 기간으로 인정해달라는 요구 가 눈에 띄었습니다. ★ 현재 실거주로 인정되는 경우는? 현재 정부가 제시한 개편안에서는 일정한 요건을 충족하면 비거주 기간을 거주기간으로 인정하는 방안을 담고 있습니다. 대표적인 사유는 다음과 같습니다. 구분 현재 인정되는 주요 사유 ① 취학 ② 직장 변경·전근 ③ 질병 치료·요양 ④ 전학 ⑤ 해외 체류 ⑥ 부모 봉양 핵심은 기존 주택에 일정 기간 실제 거주한 뒤 불가피한 사유로 다른 지역으로 이동한 경우 라는 것입니다. 따라서 처음부터 해당 주택에 거주하지 않은 경우까지 무조건 실거주자로 인정하는 것은 아닙니다. ★ 어떤 민원이 많이 나오고 있을까? 현재 공개된 의견과 언론 보도를 ...

📌 지금 무슨 일이 벌어지고 있나 2026년 8월 기준, 정부와 서울시가 '용산공원'을 놓고 정면으로 부딪히고 있습니다. 김윤덕 국토교통부 장관이 취임 1주년 기자간담회에서 "용산어린이정원은 좁은 개념이고, 용산공원 전체를 주택 공급에 활용하는 방안을 검토하고 있다"고 밝히면서 논란에 불이 붙었습니다. 당초 정부가 언급했던 곳은 용산공원 안의 '어린이정원' 부지 정도였는데, 이제는 공원 전체 부지(약 100만 평) 중 개발이 가능한 곳을 찾아보겠다는 쪽으로 방향이 확대된 셈입니다. 📌 국토교통부의 입장, 왜 이렇게까지 나왔나 📌 "도심 알짜 부지, 모든 가능성을 열어둔다" 국토부는 서울 도심의 주택 공급이 절박한 상황에서, 입지가 뛰어난 용산공원을 활용하지 않을 이유가 없다는 입장입니다. 김 장관은 오염토 정화, 미군과의 협의 같은 법적·환경적 과제가 남아있다는 점은 인정하면서도 "어떻게든 집을 짓는 방향으로 생각하고 있다"고 강조했습니다. 최근 몇 년간 이어진 공급 절벽 상태를 벗어나기 위해 속도를 내겠다는 취지입니다. 📌 검토 대상이 된 주요 부지들 용산공원 전체 가용지 : 어린이정원(약 9만 평)에 국한하지 않고, 100만 평 규모의 공원 부지 중 녹지를 보존하면서도 주택 공급이 가능한 구역을 찾겠다는 계획입니다. 용산국제업무지구 : 용적률을 높여 공급 물량 자체를 늘리는 방안이 검토되고 있습니다. 캠프킴, 501정보대, 용산 유수지 : 미군기지 반환 및 토양 정화 일정에 맞춰 순차적으로 착공을 추진할 예정입니다. 논란이 커지자 국토부는 "공원 전체에 주택을 짓겠다는 뜻이 아니라, 전체 부지 가운데 주택 건설에 적합한 곳이 있는지 검토하는 취지"라며 한발 물러선 설명을 내놓기도 했습니다. 📌 서울시·용산구, "절대 안 된다" 강경 반발 📌 "마지막 남은 국가 상징 공원을 훼손할 수 없다" 서울시와 용산구는...

  최근 발표된 정부의 부동산 대책을 두고 다주택자와 실거주자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 이번 대책은 과거 규제들과 달리 실제 적용 시점까지 약 2~3년의 유예기간 이 주어졌다는 점이 특징입니다. 그래서 당장 매물을 던지기보다는, 이 기간 동안 어떻게 자산을 정리하고 재편할지를 미리 계산해두는 것이 중요해졌습니다. 오늘은 이번 대책의 유예기간과 제도적 특성을 활용해 실거주자와 다주택자가 참고할 만한 대응 전략 네 가지를 정리해보겠습니다. ───────────────────── ✔ 유예기간(2027년까지)을 자산 재편의 시간으로 활용하기 이번 대책의 가장 큰 특징은 적용 시점까지 시간적 여유가 있다는 점입니다. 과거 정책들은 발표와 동시에 곧바로 적용되는 경우가 많아 시장이 급격하게 흔들렸지만, 이번에는 2027년 적용을 앞두고 있어 매도 시점과 갈아타기 시기를 계산할 여유가 생겼습니다. ★ 당장 급매로 처분하기보다는 시장 상황을 지켜볼 수 있는 시간이 확보됩니다 ★ 전세 만기 시점과 맞물려 매도·매수 타이밍을 조율할 수 있습니다 ★ 실거주 요건을 충족해야 하는 시점(예: 내년 중순 등)을 미리 계산해 계획을 세울 수 있습니다 즉, 무작정 서둘러 움직이기보다는 자신의 보유 주택 현황과 향후 계획을 표로 정리해보고, 2027년까지 남은 기간 동안 어떤 순서로 자산을 정리할지 큰 그림을 그려보는 것이 첫 단계라고 할 수 있습니다. ───────────────────── ✔ 양도소득세 합산과세를 피하는 매도 연도 분산 두 채 이상의 주택을 보유하고 있거나 비과세 한도(12억 원)를 초과하는 주택을 매도할 계획이라면, 매도 연도를 어떻게 나누느냐 가 세금 부담에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 양도소득세는 같은 연도에 여러 건의 양도가 발생하면 소득을 합산해 계산하기 때문에, 세율 구간이 높아지는 구조입니다. 반대로 말하면 매도 시점을 연도별로 나누어 잔금을 치르면 소득이 분산되면서 세율 부담을 낮출 여지가 생깁니다...

  # 한국은행이 13년 만에 금을 다시 사들인 이유, 그리고 지금이 저점일까 하는 생각   요즘 뉴스를 보다가 눈에 띄는 소식이 하나 있었습니다. 한국은행이 무려 13년 만에 금 매입을 재개했다는 내용인데요. 개인 투자자도 아니고 중앙은행이 움직였다는 점에서 저도 "이게 무슨 신호인가" 싶어서 관련 내용을 좀 찾아보고 정리해봤습니다.   장롱 속에 돌반지나 예물 금 하나쯤 갖고 계신 분들이라면 이번 소식이 남 일 같지 않으실 것 같습니다.   ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━   ## 13년 만의 금 매입, 왜 지금인가   한국은행은 2011년부터 2013년까지 약 90톤 정도의 금을 사들인 적이 있습니다. 그런데 하필 그 직후에 금값이 급락하면서 상당한 비판을 받았고, 이 트라우마 때문인지 그 이후로는 한동안 금 매입에 나서지 않았습니다.   그랬던 한국은행이 다시 금을 사들이기 시작했다는 건, 개인적으로 꽤 의미 있는 변화라고 봅니다. 이유를 살펴보면 크게 두 가지로 정리할 수 있을 것 같습니다.   ✅ 첫 번째는 지정학적 리스크에 대한 헤지 목적입니다. 최근 여러 국가의 중앙은행들이 비슷한 움직임을 보이고 있는데요. 폴란드가 31톤, 중국이 추가로 7톤을 매입하는 등 각국이 안전자산 확보 차원에서 금을 사 모으는 중입니다.   ✅ 두 번째는 우리나라의 금 보유량이 지나치게 적다는 점입니다. 현재 한국의 금 보유량은 약 104톤 수준으로, 외환보유액 대비 3.5%에 불과합니다. 일본과 비교해도 한참 낮은 수준이고, 전 세계 순위로 보면 40위권 정도에 머물러 있습니다.   한국은행 측에서는 포트폴리오 다변화 차원에서 앞으로도 점진적으로 매입을 이어가겠다는 입장을 밝혔습니다. 다만 국가가 금을 사기 시작했다고 해서 무조건 지금이 저점이라고 단정 짓기에는 아직 이른 감이 있다는 게 제 생각입니다.   ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━   ## 매입...