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  도심복합사업 감정평가 헐값 보상? 민간 재개발과 직접 비교해봤습니다 (비례율·권리가액·추가분담금) ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 안녕하세요. 요즘 도심복합사업 후보지 발표가 이어지면서 주변에서 가장 많이 듣는 이야기가 있습니다. "민간 재개발은 감정가를 잘 쳐주는데, 도심복합은 공공이 하니까 헐값에 수용당한다." 저도 처음엔 막연히 그렇게 생각했는데요, 감정평가 실무자의 설명과 관련 법령 구조를 찾아보면서 공부해보니 생각보다 이야기가 단순하지 않았습니다. 제가 이해한 내용을 정리해서 공유드리니, 전문가 의견이 아니라 공부 노트 정도로 봐주시면 감사하겠습니다. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 1. 먼저 두 사업의 평가 방식부터 비교해봤습니다 구분 민간 재개발 도심복합사업 근거 법령 종전자산: 도시정비법 / 현금청산: 토지보상법 협의보상: 토지보상법 평가 대상 종전자산: 구역 내 전 필지 / 현금청산: 미동의·분양 미신청자 전 필지 일괄 평가 개발이익 해당 사업 개발이익 배제 해당 사업 개발이익 배제 주민 추천 평가사 없음 (구청 지정) 가능 (소유자 과반 동의 시 1인) 표를 정리하면서 제가 가장 눈여겨본 부분은 이것입니다. 민간 재개발에서 현금청산자가 받는 평가와 도심복합사업의 협의보상 평가는 둘 다 토지보상법을 따릅니다. 적용 법령과 평가 논리가 같다는 뜻입니다. 즉 "공공이라서 헐값"이라는 말은, 적어도 법령 구조만 놓고 보면 근거가 약하다는 게 제 생각입니다. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2. 실무 데이터에서는 어떤 차이가 났을까 감정평가 실무자가 공개한 사례가 흥미로웠습니다. 같은 민간 재개발 구역에서 먼저 종전자산 평가(도시정비법)를 하고, 몇 년 뒤 현금청산 평가(토지보상법)를 했을 때 금액을 비교한 내용입니다. 📌 현금청산 보상가가 종전자산 평가액보다 최소 15%, 많게는 90% 이상 높게 나온 사례가 있었습니다. ...

  ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 안녕하세요. 오늘은 10월 1일 국토교통부가 발표한 '도심 공공주택 복합사업' 서울 신규 후보지 11곳을 정리해보려 합니다. 3년여 만의 신규 후보지 발표라 저도 관심 있게 보도자료를 읽어봤는데요, 단순히 위치만 나열하기보다는 "그래서 어디가 사업성이 괜찮은가"를 제 나름대로 공부하면서 비교해봤습니다. 전문가 분석이 아니라 공부 노트를 공유하는 것이니 참고 정도로 봐주시면 감사하겠습니다. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 1. 도심복합사업, 한 줄로 정리하면 도심복합사업은 LH 같은 공공이 사업을 주도해서 역세권이나 노후 저층주거지를 빠르게 정비하는 방식입니다. 민간 재개발과 가장 큰 차이는 조합설립, 관리처분계획 같은 절차를 생략한다는 점이고, 대신 용적률 상향 같은 인센티브를 더 얹어줍니다. 작년 개편 이후로는 용적률을 법적상한의 1.4배까지 허용하는 방향으로 인센티브가 커졌습니다. 다만 토지를 공공에 넘기고 새 집으로 돌려받는 구조라서, 토지 등 소유자 2/3 이상, 토지 면적 1/2 이상의 동의가 있어야 복합지구로 지정될 수 있습니다. 결국 이 사업의 성패는 숫자보다 '주민 동의'에서 갈린다고 저는 이해하고 있습니다. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2. 이번 선정 결과 요약 올해 3월 11일부터 5월 8일까지 서울에서 공모를 받았고, 주민 제안 44곳 중 노후도, 사업성, 주민 의향률을 종합 검토해 11곳이 최종 확정됐습니다. 총 공급 규모는 약 1만 8천 호(정확히는 17,881호)입니다. 📌 역세권 유형(주거상업고밀지구) 6곳 — 약 1만 2,456호 📌 저층주거지 유형(주택공급활성화지구) 5곳 — 약 5,425호 후보지 위치 유형 면적(㎡) 공급(호) 염창역 남측 양천구 목동 역세권 117,900 4,222 효창공원앞역 북측 용산구 효창동 역세권 93,262 4,040 화곡역 동측 ...

미국 금리 인상, 주식 폭락 신호일까? 빅테크 감가상각비와 EPS로 본 진짜 변수 지난 9월 미국 연준(Fed)이 기준금리를 0.25%포인트 올렸습니다. 2023년 이후 처음 있는 인상이고, 이번 결정으로 미국 기준금리는 3.75~4.00%가 됐습니다. 금리가 올랐다는 뉴스를 보면 솔직히 저도 가장 먼저 "주식 좀 줄여야 하나" 하는 생각이 들었습니다. 2022년에 계좌가 파랗게 물들던 기억이 아직 남아 있어서 그런 것 같습니다. 그런데 관련 영상과 자료를 찾아보다 보니, 지금 상황을 2022년과 똑같이 보는 건 조금 무리가 있겠다는 생각이 들었습니다. 오늘은 제가 공부하면서 이해한 내용을 정리해봤습니다. 어디까지나 개인적인 견해이니 참고 정도로만 봐주시면 좋겠습니다. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 1. 금리 인상 = 주가 하락, 정말 그럴까 "금리가 오르면 주식은 떨어진다"는 공식 자체가 틀린 말은 아닙니다. 다만 이 공식 하나만 들고 시장을 보면 놓치는 부분이 많다는 걸 느꼈습니다. 2022년을 떠올려보면 상황이 꽤 달랐습니다. 코로나 이후 풀린 엄청난 유동성, 공급망 차질, 임금 상승이 한꺼번에 겹치면서 인플레이션이 말 그대로 '집 전체에 불이 난' 수준이었습니다. 그래서 연준도 제로 금리에서 짧은 기간에 4~5%대까지, 0.5%포인트·0.75%포인트씩 빅스텝과 자이언트스텝을 밟았습니다. 지금은 비유하자면 큰 불은 잡혔고 일부에서 연기가 피어오르는 상태에 가깝다고 합니다. ✔ 이미 높은 금리 수준에서 0.25%포인트씩 조정하는 성격의 움직임입니다. ✔ 헤드라인 물가는 다소 흔들려도, 근원 물가는 상대적으로 안정적인 흐름입니다. 연준 점도표를 봐도 연말 금리를 4% 초중반 정도로 보고 있고, 이후에는 천천히 내려가는 그림을 그리고 있습니다. 결국 핵심은 '폭등하는 금리'가 아니라 **'생각보다 오래 유지되는 고금리(Higher for Longer)'**라는 ...

강변역 센트럴 아이파크 줍줍, 10억 로또보다 제가 더 주목한 것 안녕하세요. 이번 주 부동산 뉴스에서 가장 많이 보인 단어는 아마 '10억 로또'였던 것 같습니다. 광진구 구의동 강변역 센트럴 아이파크 에서 무순위(줍줍) 물량이 나왔는데, 분양가는 2년 전 가격 그대로 12억 원대이고 주변 시세는 22억 원 수준이라 당첨만 되면 약 10억 원의 차익이 기대된다는 내용이었습니다. 저도 관련 영상과 기사를 여러 개 찾아보면서 공부했는데요. 정리하다 보니 오히려 청약 자체보다, 영상 후반부에 나온 **'당첨이 안 되면 무엇을 할 것인가'**라는 대안 전략이 더 오래 머릿속에 남았습니다. 오늘은 청약 핵심 정보와 실제 필요한 자금, 그리고 소액으로 서울 상급지 인근에 접근하는 빌라 재개발 전략까지 제가 공부한 순서대로 정리해서 공유해보겠습니다. ※ 이 글은 제가 개인적으로 공부하며 정리한 내용이고, 특정 지역이나 상품의 매수를 권유하는 글이 아닙니다. 제 개인적인 견해가 섞여 있으니 참고용으로만 봐주시면 감사하겠습니다. ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 1. 강변역 센트럴 아이파크 무순위 청약, 핵심만 정리 이번 물량은 불법행위 적발로 계약이 취소된 1가구를 다시 공급하는 '재공급' 방식입니다. 기사로 확인한 내용을 표로 정리하면 아래와 같습니다. 구분 내용 공급 물량 1가구 (전용 84㎡C) 분양가 약 12억 2,202만 원 (최초 분양가 기준) 최근 시세 약 22억 원 (인근 롯데캐슬 이스트폴은 25억~26억 원대로 언급) 신청 자격 서울 거주 무주택 세대주, 청약통장·가점 불필요 거주의무 없음 재당첨 제한 10년 일정 10월 6일 접수 → 10월 12일 발표 → 10월 23일 계약 → 11월 30일 잔금 📌 입지는 2호선 강변역과 구의역 사이의 더블 역세권이고, 성수동·잠실·강남 접근성이 좋습니다. 동서울터미널 현대화 사업도 장기 호...