기준금리 올라도 집값이 오르는 이유? 전세난과 부동산 규제의 역설

한국은행이 7월과 8월 두 달 연속 기준금리를 올리면서 기준금리가 연 3.0%가 됐습니다.

금리가 오른다는 소식을 들으면 자연스럽게 "이제 집값은 좀 떨어지겠구나" 하는 생각이 먼저 듭니다. 저도 그랬습니다. 그런데 막상 시장 분위기를 보면 서울 외곽을 중심으로 매매가도, 전셋값도, 월세도 함께 오르고 있다는 소식이 계속 들려옵니다.

금리와 집값이 왜 교과서처럼 움직이지 않는지 궁금해서 관련 기사와 자료를 찾아보고 공부한 내용을 정리해봤습니다. 어디까지나 제가 이해한 방식으로 정리한 개인적인 견해이니, 참고 자료 정도로 봐주시면 좋겠습니다.

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1. 금리가 오르면 집값은 무조건 떨어질까

"금리가 오르면 이자 부담이 커지니 집값은 떨어진다"는 공식은 방향 자체로는 맞는 말입니다. 다만 자료를 찾아보면서 느낀 건, 시장이 반응하는 건 금리의 '수준'보다 **'속도와 폭'**에 더 가깝다는 점이었습니다.

시장이 이미 예상한 범위 안에서 0.25%포인트씩 천천히 오르는 인상은 생각보다 충격이 크지 않습니다. 반대로 예상을 뛰어넘는 빅스텝이나 연속적인 급격한 인상이 나올 때 불확실성과 공포 심리가 커지면서 매수 심리가 크게 위축됩니다. 2022년 하반기 부동산 시장이 빠르게 얼어붙었던 것도 금리 수준 자체보다 인상 속도가 워낙 가팔랐던 영향이 컸다고 보는 시각이 많습니다.

과거 사례를 봐도 금리와 집값이 늘 반대로 움직인 건 아니었습니다.

✔ 2006~2007년 기준금리(당시 콜금리 목표)는 5%까지 올라갔지만, 같은 시기 서울 집값은 큰 폭으로 상승했습니다. ✔ 2023년 이후 기준금리가 3.5%로 유지되던 구간에서도 서울 주요 지역은 다시 상승 흐름을 보였습니다.

그리고 금리에 누가 더 민감하게 반응하는지도 봐야 할 것 같습니다. 주택 수를 늘리려는 투자 수요는 이자 비용에 민감하지만, 당장 살 집이 필요한 실수요자는 금리가 조금 오르더라도 내 집 마련을 쉽게 포기하지 않는 경향이 있습니다.

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2. 매매·전세·월세 동반 상승, 지방은 왜 전세가 없을까

지금 시장에서 가장 특이하다고 느낀 부분은 매매, 전세, 월세가 동시에 오르는 이른바 '트리플 강세'입니다. 보통은 매매가 약하면 전세가 강하고, 전세가 약하면 월세로 수요가 옮겨가는 식으로 어느 한쪽이 눌리는 경우가 많은데 지금은 세 가지가 함께 움직이고 있습니다.

특히 이해가 잘 안 됐던 건 지방입니다. 준공 후에도 팔리지 않은 미분양 아파트가 많다는 기사가 계속 나오는데, 정작 전세 구하기는 어렵다는 이야기가 함께 나옵니다.

찾아보니 핵심은 **'집은 있는데 임대인이 없다'**는 데 있었습니다.

✔ 미분양 아파트가 전세 매물이 되려면 누군가 그 집을 사서 세를 놓아야 합니다. 그런데 다주택자 세금 중과와 각종 규제 때문에 이 역할을 하던 다주택 임대인들이 지방 미분양을 사들이지 않고 있습니다. ✔ 무주택자 입장에서도 지방은 집값 상승 기대가 크지 않다 보니 매수보다 전세를 선호하게 되고, 결과적으로 전세 수요만 몰리는 구조가 됩니다.

서울 외곽의 움직임도 비슷한 흐름으로 이해할 수 있을 것 같습니다. 노원·도봉·강북, 금천·관악·구로, 중랑구 같은 지역에서 전세 매물이 크게 줄자, 신혼부부 같은 실수요자들이 "더 이상 전세로 버티기 어렵다"는 판단 아래 대출을 받아 매수로 돌아서는 사례가 늘고 있다는 분석이 나옵니다. 금리가 올랐는데도 외곽 집값이 오르는 이유 중 하나로 보입니다.

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3. 토지거래허가구역, 규제가 전세난을 키운 역설

개인적으로 가장 아이러니하다고 느낀 부분은 집값을 잡기 위한 규제가 오히려 전세난을 키웠다는 지적입니다.

토지거래허가구역으로 지정되면 집을 산 사람은 일정 기간 직접 거주해야 합니다. 갭투자를 막겠다는 취지인데, 이렇게 되면 집주인이 세입자를 들일 수 없는 구조가 됩니다. 원래라면 전세 시장에 나왔어야 할 물건이 사라지고, 기존 세입자가 계약 만기 후 집을 비워줘야 하는 상황도 생깁니다.

그렇다고 규제를 한 번에 풀기도 쉽지 않아 보입니다. 전면 해제했다가 단기간에 집값이 튀어 오르면 그 책임을 누가 질 것인지의 문제가 남기 때문에, 정부나 지자체 모두 선뜻 결정하지 못하고 실거주 의무 유예 같은 임시방편만 늘어나는 모습입니다.

결국 대출 규제 때문에 집을 사기도 어렵고, 전세 매물이 없어 살 곳을 구하기도 어려운 상황이 이어지고 있습니다. '사는(Buying) 집이 아니라 사는(Living) 곳'이라는 방향 자체는 공감이 가지만, 지금은 두 가지가 모두 막혀 있는 구조라서 30~50대 실수요자들의 불안이 커지는 것 같습니다.

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4. 제가 정리한 핵심 세 가지

공부한 내용을 한 줄씩 정리해보면 이렇습니다.

✔ 금리 인상 자체보다, 시장이 예상하지 못한 급격한 인상 속도와 폭이 충격을 만든다. ✔ 지금 가격을 끌어올리는 쪽은 투자자라기보다 전세난에 밀려 매수로 돌아선 실수요자에 가깝다. ✔ 임대차 시장의 매물 부족이 풀리지 않는 한, 수도권과 주요 지역의 가격 불안은 당분간 이어질 가능성이 있어 보인다.

다만 이건 여러 기사와 자료를 참고해 제가 이해한 방식일 뿐입니다. 금리가 앞으로 3.25%, 3.5%까지 더 오른다면 실수요자의 대출 여력도 결국 줄어들 수밖에 없기 때문에, 지금의 흐름이 계속 유지된다고 단정하기는 어렵다고 생각합니다.

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5. 자주 묻는 질문

Q. 기준금리가 3.0%까지 올랐는데 지금 집을 사도 괜찮을까요? A. 이 부분은 개인의 소득, 대출 규모, 거주 계획에 따라 답이 완전히 달라지는 문제라서 제가 판단하기는 어렵습니다. 다만 공부하면서 느낀 건, 지금 금리보다 0.5%포인트 더 올랐을 때도 월 상환액을 감당할 수 있는지를 먼저 계산해보는 게 중요하다는 점이었습니다.

Q. 지방에 미분양이 많으면 전세도 곧 풀리지 않을까요? A. 미분양 물량이 전세 매물로 바뀌려면 그 집을 사서 세를 놓을 임대인이 필요합니다. 다주택자 규제가 유지되는 동안에는 미분양이 많아도 전세 공급으로 바로 이어지기 어렵다는 분석이 많습니다.

Q. 토지거래허가구역이 해제되면 전세난이 해소될까요? A. 실거주 의무가 사라지면 전세 매물이 늘어나는 효과는 기대할 수 있습니다. 하지만 동시에 갭투자가 다시 늘면서 매매가가 자극될 수 있다는 우려도 있어서, 한쪽 효과만 보고 판단하기는 어려운 문제로 보입니다.

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6. 정리하며

"금리가 오르면 집값은 떨어진다"는 공식이 틀린 건 아니지만, 지금 시장은 금리 하나만으로 설명하기 어려운 상황인 것 같습니다. 전세 매물 부족, 다주택 임대인의 부재, 실거주 의무 같은 규제가 겹치면서 실수요자가 매수로 밀려나는 구조가 금리 인상의 효과를 상당 부분 상쇄하고 있다는 게 개인적으로 자료를 찾아보며 정리한 생각입니다.

이 글은 어디까지나 제가 공부하기 위해 정리한 내용이고, 시장에는 이보다 다양한 시각이 있을 수 있습니다. 부족한 부분이나 다른 의견이 있으시면 댓글로 편하게 나눠주시면 감사하겠습니다.

※ 본 글은 개인적으로 자료를 찾아보고 공부하며 정리한 내용이며, 특정 지역이나 상품에 대한 투자를 권유하는 것이 아닙니다. 금리와 정책은 계속 변할 수 있으므로 실제 의사결정 전에는 최신 자료와 전문가 의견을 함께 확인해보시기 바랍니다.

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