인구가 줄면 집값도 떨어질까요? 빈집이 늘수록 핵심지가 더 오르는 이유

부동산 관련 커뮤니티나 기사 댓글을 보면 꼭 나오는 이야기가 있습니다.

"인구가 줄어드는데 집값이 버티겠냐", "빈집이 이렇게 남아도는데 누가 비싸게 집을 사겠냐", "일본처럼 우리도 곧 부동산 거품이 꺼질 거다" 같은 반응들입니다.

사실 저도 처음에는 이 논리가 꽤 그럴듯하다고 생각했습니다. 인구가 줄면 빈집이 늘고, 빈집이 늘면 그만큼 공급이 남아도니까 자연스럽게 집값도 분산되면서 떨어지지 않을까 하는 생각이었습니다. 그런데 관련 자료를 찾아보고 공부를 좀 해보니, 실제로는 정반대의 구조가 작동하고 있다는 걸 알게 됐습니다. 개인적으로 공부한 내용을 정리해서 공유해봅니다. 어디까지나 개인적인 해석이니 참고 자료 정도로 봐주시면 좋겠습니다.

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✔ 빈집은 이미 우리 곁에 와 있습니다

먼저 "앞으로 빈집이 남아돌 텐데"라는 전제부터 짚어볼 필요가 있습니다. 사실 빈집은 이미 상당히 많습니다.

주인이 1년 이상 전기나 수도를 단 한 번도 쓰지 않은, 잠깐 비워둔 게 아니라 사실상 아무도 살지 않는 진짜 빈집이 2025년 기준으로 135만 채를 넘어선 것으로 파악됩니다. 대한민국 전체 주택 수가 약 2천만 호 정도이니, 전체의 7% 정도가 이미 비어 있는 셈입니다.

그런데도 사람들은 여전히 비싼 돈을 주고 집을 사고 있습니다. "빈집이 남아도는데 누가 비싸게 사겠냐"는 전제 자체가, 이미 빈집이 많은 지금 상황과는 잘 맞지 않는 이야기라는 걸 알 수 있습니다.

더 눈여겨볼 부분은 증가 속도입니다. 2020년 빈집 수는 2010년 대비 약 2배로 늘었고, 그 증가 속도는 점점 더 빨라지고 있습니다. 즉 빈집이 늘어난다는 전제는 맞지만, 그다음에 이어지는 "그러니까 집값이 떨어질 것"이라는 결론이 실제로는 다르게 흘러간다는 것이 이 글의 핵심입니다.

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✔ 빈집이 폭발적으로 늘어나는 이유

빈집이 이렇게 빠르게 늘어나는 배경에는 두 가지 흐름이 겹쳐 있다고 봅니다.

하나는 청년층이 일자리를 찾아 지방을 떠나 수도권으로 몰리는 현상이고, 다른 하나는 고령층의 자연 감소입니다. 이 두 가지가 동시에 일어나면서 지방을 중심으로 빈집이 기하급수적으로 늘어나는 구조가 만들어지고 있는 것으로 보입니다.

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✔ 빈집 한 채가 동네 전체를 바꾸는 과정

여기서부터가 개인적으로 가장 흥미로웠던 부분입니다. 빈집은 그냥 통계상의 숫자 하나로 끝나지 않습니다.

동네에 빈집이 하나 생기면 몇 달 안에 마당에 잡초가 자라고, 벌레와 들고양이가 모여들기 시작합니다. 관리하는 사람이 없으니 누군가 쓰레기를 버리기 시작하고, 한 번 버려지기 시작하면 막기가 어렵습니다. 조명도 꺼진 채 방치되면서 노숙자나 우범 요소가 모이는 공간으로 바뀌기도 합니다.

이른바 '깨진 유리창의 법칙'과 비슷한 흐름입니다. 관리되지 않는 흉물스러운 집 하나가 옆집, 그리고 동네 전체의 분위기를 바꿔놓는 것입니다. 원래는 그 동네를 떠날 생각이 전혀 없던 이웃들마저 불안감을 느끼고 하나둘 떠나게 됩니다.

빈집이 늘어나면서 벌어지는 일은 여기서 그치지 않습니다.

★ 인구가 줄면서 가장 먼저 문을 닫는 곳이 동네 소아과와 산부인과입니다. 병원이 없어지면 아이를 키우는 젊은 부부들은 더 버티지 못하고 도시로 떠나게 됩니다. ★ 학생 수가 줄면서 초등학교가 폐교되고, 동네 마트·식당·미용실·세탁소도 줄줄이 문을 닫습니다. ★ 인구밀도가 떨어지면 로켓배송, 새벽배송, 배달 플랫폼 서비스 지역에서도 빠지게 됩니다. ★ 버스 노선이 줄거나 아예 끊기면서, 우리가 당연하게 누리던 생활 인프라가 하나씩 사라집니다.

결국 이렇게 인프라가 무너진 동네는 살 수 없는 동네가 되고, 빈집 한두 채가 동네 전체를 빈 동네로 만드는 결과로 이어집니다.

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✔ 그래서 결론이 정반대가 됩니다

여기서 흔히 생각하는 시나리오는 이렇습니다. 인구가 줄면 빈집이 남아돌고, 그 빈집에 누군가 들어가 살면서 도시의 수요가 분산되고, 그러면 도시 집값도 내려간다는 그림입니다.

그런데 실제로 벌어지는 일은 다릅니다. 빈집이 생기고 슬럼화가 진행되면서 인프라가 무너지면, 그 100채의 빈집에는 아무도 들어오지 않습니다. 그냥 그 동네 자체가 사라지는 것입니다.

대신 그 동네에 살던 사람들은 원래 도시로 갈 생각이 전혀 없었더라도, 병원과 학교와 생활 인프라를 따라 어쩔 수 없이 도시로 이동하게 됩니다. 즉 빈집이 늘어날수록 오히려 그 인구가 강제로 핵심지로 밀려 들어오면서, 핵심지의 수요는 더 커지는 구조가 만들어지는 셈입니다.

인구가 줄어들수록 핵심지에 더 몰릴 수밖에 없다는 말이 처음에는 잘 이해되지 않았는데, 이 과정을 알고 나니 왜 그런지 조금 더 납득이 됐습니다. 빈집이 늘어나더라도 핵심지가 버틴다는 정도가 아니라, 빈집이 늘어났기 때문에 핵심지 수요가 더 늘어난다는 쪽에 가까운 이야기로 보입니다. 땅덩이가 넓은 호주나 캐나다도 인구 대부분이 몇몇 대도시에 몰려 사는 것을 보면, 인구가 자연스럽게 골고루 분산되는 경우는 오히려 드문 것 같습니다.

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✔ 일본이 보여주는 실제 사례

이런 이야기를 할 때 반대 사례로 자주 언급되는 나라가 일본입니다. "일본처럼 우리도 거품이 꺼질 것"이라는 주장인데, 실제 일본 사례를 살펴보면 오히려 앞서 설명한 구조를 그대로 보여주고 있습니다.

일본은 고령화와 인구 감소, 빈집 증가를 우리보다 먼저 겪은 나라입니다. 그래서 우리 입장에서는 하나의 참고 사례로 볼 수 있는 부분이 있습니다.

일본의 빈집은 2023년 기준으로 이미 900만 채에 달했던 것으로 알려져 있습니다. 각 지자체에서는 빈집이 슬럼화되지 않도록 무료로 집을 내주고, 수리비 명목으로 수백만 엔(우리 돈으로 수천만 원) 상당을 지원하는 등 상당한 노력을 기울였다고 합니다. 그런데도 이 빈집들로 이주하려는 사람은 많지 않은 것으로 보입니다.

반면 도쿄 도심의 집값은 어떨까요. 미나토구, 치요다구, 추오구 등 이른바 '도쿄 3구'로 불리는 지역은 매년 역사상 최고가를 경신하고 있다고 합니다. 심지어 아베 정부 시절 도쿄 도심에 초고층 타워 맨션과 주상복합을 대거 공급했는데도, 이 공급을 웃도는 수요 때문에 가격이 오히려 더 올랐다는 이야기가 있습니다. 일본의 부동산 버블 붕괴는 1990년대의 일이고, 현재 도쿄 핵심지 집값은 서울보다 높은 수준으로 알려져 있습니다.

이 사례를 보면, 주변부가 아무리 비어가도 핵심지의 수요는 오히려 더 단단해질 수 있다는 걸 짐작해볼 수 있습니다. 서울도 만약 공급을 늘린다면 중급지나 서울 인접 경기권의 집값 안정에는 어느 정도 도움이 될 수 있겠지만, 핵심지의 흐름까지 그대로 따라간다고 단정하기는 어려워 보입니다.

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✔ 그래서 개인적으로 정리해본 생각

이 내용을 공부하면서 개인적으로 느낀 점은, "인구가 준다 = 집값이 내려간다"는 단순한 도식으로만 접근하기는 어렵다는 것입니다.

빈집이 늘어나는 과정 자체가 주변 인구를 핵심지로 밀어내는 압력으로 작용할 수 있다는 점을 고려하면, 오히려 핵심지에 대한 수요는 장기적으로 더 견고해질 가능성도 있어 보입니다. 물론 이건 어디까지나 여러 자료를 참고해 제가 개인적으로 정리한 생각이고, 시장에는 다양한 시각과 변수가 존재할 수 있습니다.

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✔ 자주 묻는 질문

Q. 빈집이 늘어나면 결국 집값이 떨어지는 것 아닌가요? A. 전체 주택 재고나 통계만 보면 그렇게 보일 수 있지만, 빈집이 늘어나는 지역은 인프라 붕괴로 이어져 사람이 살 수 없는 동네가 되는 경우가 많습니다. 그 지역 인구가 핵심지로 이동하면서 오히려 핵심지 수요가 늘어나는 구조가 함께 나타난다는 점을 개인적으로는 눈여겨보고 있습니다.

Q. 일본은 빈집이 훨씬 많은데 왜 도쿄 집값은 계속 오르나요? A. 일본의 빈집 대부분은 지방이나 외곽에 몰려 있고, 도쿄 핵심 3구 같은 지역은 오히려 꾸준한 수요가 몰리는 것으로 보입니다. 아베 정부 시절의 대규모 공급도 이 수요를 완전히 따라잡지는 못한 것으로 알려져 있습니다.

Q. 그럼 서울에 공급을 늘려도 소용이 없나요? A. 공급이 중급지나 서울 인접 경기권의 집값 안정에는 어느 정도 효과가 있을 수 있다고 봅니다. 다만 핵심지 수요까지 완전히 상쇄하기는 쉽지 않아 보인다는 게 개인적인 생각입니다.

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✔ 정리하며

인구 감소와 빈집 증가라는 현상 자체는 분명한 사실입니다. 다만 그 뒤에 흔히 따라붙는 "그러니까 집값이 떨어질 것"이라는 결론은, 실제 빈집이 동네에 미치는 영향과 인구 이동 흐름까지 함께 놓고 보면 조금 다르게 해석될 여지가 있어 보입니다.

빈집이 늘어나는 과정에서 인프라가 무너지고, 그로 인해 인구가 어쩔 수 없이 핵심지로 이동하게 되는 구조가 반복된다면, 오히려 핵심지의 수요는 더 단단해질 수 있다는 것이 이번에 공부하면서 개인적으로 정리한 생각입니다.

물론 이 글은 여러 자료를 찾아보고 공부한 내용을 개인적으로 정리한 것일 뿐이며, 실제 시장은 정책, 금리, 공급 등 다양한 변수에 따라 다르게 흘러갈 수 있습니다. 참고 자료 정도로 봐주시고, 중요한 의사결정 전에는 다양한 자료와 전문가 의견을 함께 확인해보시길 권해드립니다.

※ 본 글은 개인적으로 자료를 찾아보고 공부하며 정리한 내용이며, 특정 지역이나 상품에 대한 투자를 권유하는 것이 아닙니다. 시장 상황과 정책은 계속 변할 수 있으므로 참고용으로만 활용해주시기 바랍니다.

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